Τα τελευταία χρόνια η συζήτηση γύρω από τα ενοίκια έχει γίνει κεντρικό ζήτημα σε πολλές χώρες, και φυσικά και στην Ελλάδα. Η συνεχής άνοδος των τιμών δυσκολεύει όλο και περισσότερους πολίτες να βρουν ή να διατηρήσουν μια αξιοπρεπή κατοικία. Μέσα σε αυτό το πλαίσιο, η πρόταση για «πλαφόν» στα ενοίκια ακούγεται ελκυστική: να μπει ένα ανώτατο όριο στην τιμή, ώστε οι ιδιοκτήτες να μην μπορούν να αυξάνουν ανεξέλεγκτα το μίσθωμα.
Η πρόθεση είναι κατανοητή και δικαιολογημένη. Ωστόσο, η εμπειρία από άλλες χώρες – αλλά και η ίδια η λογική της αγοράς – δείχνουν ότι το πλαφόν, αν εφαρμοστεί χωρίς συνοδευτικά μέτρα, μπορεί να δημιουργήσει περισσότερα προβλήματα απ’ όσα λύνει.
1. Περιορισμός προσφοράς κατοικιών
Όταν το κράτος ορίζει με νόμο πόσο μπορεί να ζητήσει ένας ιδιοκτήτης, πολλοί αποφασίζουν να μην διαθέσουν καθόλου το ακίνητό τους για μακροχρόνια μίσθωση. Άλλοι το στρέφουν σε βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb, Booking κ.λπ.), άλλοι το πουλάνε, ενώ κάποιοι προτιμούν να το κρατήσουν άδειο. Έτσι, η συνολική «πίτα» των διαθέσιμων κατοικιών μικραίνει και οι ενοικιαστές βρίσκονται αντιμέτωποι με ακόμα λιγότερες επιλογές.
2. Υποβάθμιση ποιότητας
Το πλαφόν δεν μειώνει μόνο το κέρδος, αλλά και το κίνητρο για συντήρηση και ανακαινίσεις. Αν ένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να καλύψει το κόστος επισκευών μέσα από το ενοίκιο, είναι πολύ πιθανό να αμελήσει την κατάσταση του ακινήτου. Το αποτέλεσμα; Σπίτια παλιά, κακοσυντηρημένα και συχνά ακατάλληλα, στα οποία όμως οι ενοικιαστές δεν έχουν άλλη επιλογή από το να μείνουν.
3. Σκιώδης αγορά και «μαύρα» ενοίκια
Ένα ακόμα σοβαρό πρόβλημα είναι ότι το πλαφόν οδηγεί συχνά σε «παράπλευρες συμφωνίες». Ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει ένα μέρος του ενοικίου εκτός συμβολαίου, σε «μαύρα» χρήματα, ώστε να ανακτήσει την απώλεια από το πλαφόν. Αυτό βάζει τον ενοικιαστή σε δύσκολη θέση: αν δεχτεί, χάνει κάθε νομική προστασία· αν αρνηθεί, μπορεί απλώς να μην βρει σπίτι.
4. Αποκλεισμός των πιο αδύναμων
Παράδοξο αλλά αληθινό: το πλαφόν μπορεί να ευνοήσει τους οικονομικά ισχυρότερους ενοικιαστές. Επειδή τα σπίτια γίνονται λιγότερα, οι ιδιοκτήτες μπορούν να επιλέγουν με περισσότερη αυστηρότητα σε ποιον θα τα νοικιάσουν. Κι έτσι, προτιμούν οικογένειες με υψηλό και σταθερό εισόδημα, αφήνοντας εκτός μετανάστες, φοιτητές, μονογονεϊκές οικογένειες ή ανθρώπους με χαμηλό μισθό – δηλαδή εκείνους που υποτίθεται ότι το πλαφόν θέλει να προστατεύσει.
5. Η διεθνής εμπειρία
Παρόμοιες πολιτικές εφαρμόστηκαν σε χώρες όπως η Γερμανία και η Ισπανία. Στο Βερολίνο, για παράδειγμα, το πλαφόν έφερε προσωρινά μείωση τιμών, αλλά ακολούθησε μεγάλη πτώση στην προσφορά ακινήτων και αύξηση στις «μαύρες» συμφωνίες. Τελικά, το μέτρο κρίθηκε αντισυνταγματικό και αποσύρθηκε. Αντίθετα, εκεί όπου οι πολιτικές ελέγχου τιμών συνδυάστηκαν με μέτρα ενίσχυσης της προσφοράς (π.χ. επιδοτήσεις ανέγερσης κατοικιών, κίνητρα σε ιδιοκτήτες, φοροαπαλλαγές), τα αποτελέσματα ήταν πιο ισορροπημένα.
6. Η ουσία του προβλήματος
Το πραγματικό ζήτημα πίσω από τα υψηλά ενοίκια είναι η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης. Πολλοί θέλουν να νοικιάσουν, λίγοι διαθέτουν σπίτια. Αν δεν αυξηθεί η προσφορά, με νέες κατασκευές, ανακαινίσεις και κίνητρα σε ιδιοκτήτες, οποιοδήποτε πλαφόν είναι σαν να βάζεις ένα καπάκι σε κατσαρόλα που βράζει: δεν λύνει το πρόβλημα, απλώς το μεταθέτει και το κάνει πιο εκρηκτικό.
Συμπέρασμα
Το πλαφόν στα ενοίκια μοιάζει με ένα εύκολο και γρήγορο φάρμακο. Στην πράξη, όμως, μπορεί να δημιουργήσει ελλείψεις, να υποβαθμίσει την ποιότητα των κατοικιών, να ενισχύσει τη «μαύρη» αγορά και να αποκλείσει ακριβώς αυτούς που έχει σκοπό να βοηθήσει.
Αντί για ημίμετρα, η πραγματική λύση είναι μια ολοκληρωμένη στεγαστική πολιτική:
Κίνητρα για νέα οικοδομή και ανακαίνιση κενών ακινήτων.
Φορολογικές ελαφρύνσεις σε όσους διαθέτουν τα σπίτια τους για μακροχρόνια μίσθωση.
Επιδότηση ενοικίου σε όσους το έχουν πραγματικά ανάγκη.
Στήριξη της κοινωνικής κατοικίας, με προγράμματα που αυξάνουν την προσφορά.
Με άλλα λόγια, χρειάζεται πολιτική που αντιμετωπίζει το πρόβλημα στη ρίζα του και όχι ένα πλαφόν που απλώς μεταμφιέζει το πρόβλημα, αφήνοντας τους ενοικιαστές τελικά πιο εκτεθειμένους.
Ελένη Ζώτου
Κτηματομεσίτης
Ακολουθήστε το Entospolis στο Facebook
